Nuovo diritto di locazione: assolutamente sì!  

Nonostante il diritto di locazione si applichi ad un numero molto elevato di persone (in qualità di proprietarie o inquiline) esso è complesso e numerose questioni rimangono accessibili solo agli addetti ai lavori. Molti ne parlano, ma pochi lo conoscono veramente, sicché in vista del voto sui due referendum in materia locativa, diversi esponenti dell’Associazione Inquilini e di chi la supporta, gridano allo scandalo e persistono nel ripetere concetti ingannevoli confidando che grazie alla loro ripetizione vengano ritenuti veri…

Vediamo di chiarire.

Per quanto attiene alla sublocazione: il nuovo diritto introduce come novità che la domanda dell’inquilino e il consenso del locatore siano formulati per iscritto e che il locatore possa negare il permesso se l’inquilino volesse sublocare per oltre due anni. I referendisti si indignano ma omettono di dire che già oggi per legge chiunque voglia subaffittare parte o tutto il suo ente locato è tenuto a preventivamente chiedere e ottenere il permesso del proprietario. Allo scopo deve comunicargli chi intende mettere in casa e a quali condizioni. Il proprietario può rifiutare il consenso solo qualora l’inquilino si rifiutasse di comunicargli le condizioni della sublocazione, se la pigione richiesta al subinquilino fosse eccessiva, o se la sublocazione gli provocasse un pregiudizio essenziale.

Nel tempo si è assistito ad un numero crescente di abusi, in particolare a causa di persone che per anni all’insaputa dei proprietari hanno subaffittato a pigioni nettamente superiori a quanto ammissibile, cambiando volentieri anche la destinazione dell’ente locato (ad esempio da abitazione primaria ad abitazione turistica), causando problemi specie ai subinquilini che pagavano pigioni eccessive e ai vicini disturbati dai turisti.

Il requisito della forma scritta per la domanda e il consenso non è una follia adottata dal Parlamento, ma è al contrario raccomandata proprio nei libri pubblicati dall’Associazione Inquilini ed è peraltro obbligatoria da oltre 15 anni in tutta la Svizzera Romanda in base ad un contratto quadro di portata generale stipulato e sottoscritto in primis dalla stessa Associazione Inquilini romanda, che ora critica questa misura. La durata massima di due anni di sublocazione è stabilita perché l’istituto della sublocazione è concepita come una soluzione provvisoria. Niente impedisce però un prolungo di tale periodo se entrambe le parti sono favorevoli.

Se queste prescrizioni vi sembrano eccessive, sappiate che nell’edilizia convenzionata e per gli alloggi di proprietà di varie città come Zurigo e Lugano, il regime è ben più severo di quello qui in discussione, tant’è che in quei casi per la sublocazione, quando non è addirittura vietata, sono richiesti il permesso scritto e una sua durata massima di sei o 12 mesi, invece dei due anni qui introdotti.

Contrariamente a quanto ripetuto nella campagna, gli studenti e i loro genitori potranno continuare a sublocare ad altri studenti, necessitando come già oggi del consenso preventivo del locatore. Con l’accordo di entrambe le parti, esse potranno anche soprassedere alla forma scritta, aspetto che comunque è sconsigliato nello stesso interesse degli inquilini.

Anche la sublocazione di una stanza ad uno studente da parte di un’anziana signora, situazione oggigiorno invero assai rara, rimarrà possibile e non v’è motivo per cui il proprietario neghi il proprio consenso; non foss’altro che perché le persone anziane sono di solito rispettose ed affidabili e quindi inquiline ideali.

Il nuovo diritto prevede anche la possibilità di disdire anzitempo il contratto di locazione in presenza di un comprovato fabbisogno proprio oggettivamente importante e attuale. Viene a cadere il criterio dell’urgenza che comporta un ampio margine di apprezzamento e crea quindi insicurezza. Ciò va evitato perché la mancata prevedibilità facilita gli errori e quindi la diffidenza, duratura nel tempo, da parte degli inquilini.

Una disdetta straordinaria per bisogno proprio rimane possibile – come dice il termine – solo a condizioni straordinarie e quindi molto restrittive e concernerà dunque anche in futuro pochissimi casi. Qualora – dopo gli opportuni accertamenti - le condizioni per la disdetta straordinaria fossero riconosciute come date, l’inquilino potrà continuare ad usufruire di un’adeguata protrazione che gli consenta di usufruire del tempo necessario per trovare una nuova sistemazione; potrà pure beneficiare, da parte del venditore, di un risarcimento per i danni subiti.

Renata Galfetti, Segretaria Cantonale CATEF